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AFO ¿Qué es y qué significa ?

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¿Qué es y qué significa AFO?

Estimado lector: El objetivo fundamental de este post no es otro que poner un poco de claridad y precisión terminológica sobre un tema  del que se habla con cierta frecuencia, PERO que (en realidad) más bien pocos saben  de que va este asunto y las consecuencia legales que puede acarrear.

Pues bien, dicho esto, vamos al tajo sin más demora ni retraso:

La expresión AFO se corresponde con las iniciales de Asimilado Fuera Ordenación.

En definitiva, esta figura jurídica permite regularizar (ojo, NO LEGALIZAR) edificaciones residenciales aisladas en suelo no urbanizable. En las ocho provincias andaluzas.

Con esta institución, AFO, Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación, la Junta de Andalucía facilita que en las edificaciones en las cuales ha (1) prescrito el plazo de restitución de la legalidad urbanística, puedan los propietarios regularizar su situación siempre y cuando:

  • (2) tengan, al menos, 6 años de antigüedad.
  • (3) NO estén afectadas por expedientes administrativos.
  • (4) NO se encuentren ubicadas en zonas inundables o de especial protección.

Por lo tanto, los propietarios de las viviendas que cumplan los cuatro requisitos anteriores, podrán inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad competente y acceder a los servicios básicos de luz y agua. Además de adoptar las medidas correctoras necesarias, conforme con los técnicos del ayuntamiento, que eliminen los impactos paisajísticos o ambientales que se hubieran podido producir, especialmente sobre los recursos hídricos.

 NORMATIVA LEGAL. AFO URBANISMO. LEGALIDAD AFO.

A este respecto, la normativa de referencia, que debemos tener presente, es el Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía,

El régimen jurídico del Decreto Ley 3/19, para la situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación, se caracteriza por dos notas básicas:

OJO, MUCHO -OJO: En primer lugar, las edificaciones siguen manteniendo su situación jurídica de ILEGALIDAD y, en consecuencia, su reconocimiento o tolerancia por la Administración lo será sin perjuicio de las responsabilidades en que pudiera haber incurrido su titular. El  AFO, no legaliza las viviendas, las regulariza.

En segundo lugar, SE LIMITAN las obras autorizables a las exigidas para el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble; y, en lo que respecta a los servicios básicos, se establece que éstos se presten de forma autónoma, siempre que no se induzca la formación de un núcleo de población.

Bajo el término genérico de edificación se entiende, a los efectos de dicho D.L. 3/19, todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable.

El reconocimiento por el Ayuntamiento, de que la edificación se encuentra en la situación de AFO, se produce por la emisión de la resolución correspondiente. Que, a la sazón, adopta la forma de un certificado, siguiendo para ello el procedimiento administrativo que marca el Decreto Ley 3/19 referido.

Para acceder a este régimen AFO, se requiere, además, que la edificación pueda ser usada normalmente, es decir, por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas para el uso al que se destina.

 

   Procedimiento para el reconocimiento de AFO. CERTIFICADO AFO ANDALUCÍA.

¿Cuanto vale el AFO?. Afo escritura. Hipoteca afo.

El procedimiento para el reconocimiento de las edificaciones se iniciará de oficio, esto es, a iniciativa del mismo Ayuntamiento; o mediante presentación de solicitud por la persona interesada;  acompañada de la documentación, suscrita por personal técnico competente, que acredite los siguientes aspectos:

  1. Identificación del inmueble afectado, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
  2. Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.
  3. Que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del  Decreto-ley 7/19 y acreditado mediante certificado de técnico competente.
  4. Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante el acceso a las redes.

 La resolución del AYUNTAMIENTO de reconocimiento de la situación de AFO  deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan las mismas y, en concreto:

a) La identificación de la edificación.

b) El reconocimiento de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

c) El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.

d) Los servicios básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo 9.4.

e) Indicación expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación.

f) Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia expresa del régimen aplicable, que será el establecido en el artículo 3.2 del presente Decreto-ley para las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.

El plazo máximo para resolver será de 6 meses. Transcurrido este plazo sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud por silencio administrativo. Si el procedimiento fue iniciado de oficio, se producirá la caducidad del mismo.

En relación con los suministros básicos:

a) Como regla general, se pueden admitir estrategias y soluciones de autoabastecimiento, que resulten ambientalmente sostenibles y cumplan los requisitos técnicos en la legislación sectorial de aplicación.

b) De forma excepcional, podrán autorizarse los accesos a las redes de suministros siempre que las acometidas sean viables según la compañía suministradora, resulten accesibles la red principal y NO se dé lugar a la formación de un núcleo de población en los términos previstos en el artículo 52.6 de la LOUA.

El plazo máximo que se establece para notificar la resolución al interesado es de seis meses y el silencio se entiende desestimatorio.

DIFERENCIA ENTRE LEGALIZACIÓN Y REGULARIZACIÓN.AFO URBANISMO.

La legalización SUPONE  que la edificación afectada se incorpora, con todos sus derechos, al planeamiento urbanístico del municipio de que e trate. PGOUplaneamiento urbanistico andalucia

Para que ello se produzca, el propietario de una vivienda afectada por el AFO, habrá de asumir todas las obligaciones, como por ejemplo hacer frente a las cargas urbanísticas que impone la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucista (LOUA) y también podrá disfrutar de todas las ventajas -como la posibilidad de obtener licencia de ocupación o utilización que la normativa urbanística contemple. También podrán ser objeto de obras de reforma o mejora siempre que lo permita el planeamiento.

Sin embargo, las edificaciones a las que se les aplique el régimen AFO, seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no urbanizable, por lo que únicamente se permiten por parte de la Administración. En estas edificaciones NO se permitirá realizar obras de ampliación. Sólo se autorizarán aquellas obras que conlleven el mantenimiento de la salubridad, seguridad y habitabilidad. Cada propietario tendrá que hacer frente a los gastos que conlleve tener acceso a los servicios básicos como el agua o la luz. Las viviendas a las que se les aplique el AFO  tampoco podrán obtener la licencia de primera ocupación y el Ayuntamiento podrá imponer a su propietario, si así lo estima oportuno, medidas que corrijan los daños que la construcción de la vivienda haya podido causar al medioambiente o al paisaje. Estas viviendas NO podrán someterse a obras de ampliación ni mejora, aunque sí se podrán vender. Y el comprador podrá pedir hipotecar esta propiedad e inscribir en el Registro de la propiedad. Los bancos piden el AFO, si so si.

 OJO:EN EL 90% DE LOS CASOS, AL VENDER UNA EDIFICACIÓN EN EL CAMPO, EL COMPRADOR EXIGE AL VENDEDOR EL CERTIFICADO AFO, SI O SI.

 AFO MÁLAGA. AFO URBANISMO. AFO HIPOTECA. ESCRITURA AFO.

El nievo gobierno andaluz pretende ampliar el número de viviendas AFO, irregulares, que puedan acceder a los servicios básicos, como una de las primeras medidas en las que ya trabaja para dar una respuesta definitiva a las urbanizaciones irregulares en suelo rústico que existen en toda Andalucía, una situación que afecta a unas 300.000 viviendas.

Para ello, la Consejería de Fomento prevé elaborar planes especiales autónomos, no dependientes de los planes generales, como vía para resolver la situación de estas viviendas irregulares, al mismo tiempo, también ampliará el AFO a los propietarios de estas viviendas. En paralelo, potenciará la labor de inspección y sancionadora para evitar que se reproduzcan nuevas actuaciones irregulares.

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