Noticias

Vea las novedades del mercado inmobiliario

REQUISITOS-ALQUILER-APARTAMENTOS-Y-VIVIENDAS- CON-FINES-TURISTICOS

ALQUILER APARTAMENTO TURISTICO

¿QUE ES UNA VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS,VFT O  ALQUILER VACACIONAL?

APARTAMENTO TURISTICO ALQUILER

ALQUILER APARTAMENTO TURÍSTICO

Preguntas frecuentes sobre viviendas con fines turísticos. VFT

Alquiler turístico Andalucia. 

VFT Andalucia.

Alquiler turístico definición.

Requisitos para alquiler turístico.

Alquiler vacacional.

Sabido es por todos que, en los últimos años, se viene produciendo un aumento -cada vez más significativo- del uso del alojamiento privado para el turismo que es, al fin y al cabo, lo que se denomina alquiler turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria hotelera.

Estimado lector, lo primero que hay que tener bien clarito es que estos alquileres de viviendas turísticas o  alquiler de vivienda vacacional, VFT,  están excluidos ( NO SE LES APLICA) de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por lo tanto, cuando se produzca  la cesión temporal y lucrativa del uso de viviendas amuebladas y en condiciones de uso inmediato comercializada a través de canales de oferta turística o de cualquier otra forma,se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En Andalucía,  el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas  define en su art. 3 lo que ha de entenderse como vivienda con fines turísticos o vacacional, VFT, estableciendo que son aquellas ubicadas en suelo residencial donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual, presumiendo que existe habitualidad cuando la vivienda se comercialice a través de canales de oferta turística.

Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Quedan fuera de dicho Decreto:

-las viviendas que se cedan gratuitamente (por ejemplo, la cesión de un piso a apartamento a unos familiares o amigos) y las contratadas por más  de 2 meses,

-las viviendas rurales y los apartamentos turísticos, que tienen su propia normativa.

El alquiler de viviendas con fines turísticos, VFT, o alquiler vacacional se ha venido realizando desde siempre si bien en estos últimos años se ha convertido en un tema de suma actualidad, llegando a ser el sueño de muchos turistas y la pesadilla de algunos vecinos de los edificios donde se ubican estas viviendas.

OJO: También es importante saber que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el uso de una vivienda para alquiler turístico, VFT, con el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. Ley de Propiedad Horizontal. LPH

¿ES LO MISMO APARTAMENTOS TURÍSTICOS QUE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS,VFT?

Requisitos sobre apartamentos turísticos. Declarar apartamento turístico.

Diferencia entre vivienda vacacional y apartamento turístico Andalcucía.

Requisitos para piso turístico y para alquiler turístico.

Registro para apartamentos turísticos en Andalucía.

Es muy importante, para tener las cosas claras, diferenciar los apartamentos turísticos de las viviendas con fines turísticos VFT.

La vivienda con fines turísticos, VFT, supone una segunda actividad o ingreso económico para una persona que alquila una vivienda sin dedicarse profesionalmente a dicha actividad.

El dueño o titular de VFT solo podrá tener 2 viviendas con fines turísticos en un radio de 1 kilómetro. Si dispusiera de 3 viviendas en ese radio de 1000 metros, dichas viviendas dejarían de tener la consideración de viviendas con fines turísticos y legalmente pasarían a considerarse apartamentos turísticos, aplicándosele una normativa más estricta  en cuanto a requisitos, dimensiones de las distintas habitaciones,  recepción de clientes, etc.

La explotación de apartamentos turísticos, a diferencia del alquiler de viviendas con fines turísticos, VFT, tienen la consideración de actividad económica y, en su consecuencia, necesita licencia de apertura del ayuntamiento;  y, ademas, se regula por Decreto 194/2010 de 20 de Abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Apartamentos turísticos, normativa. A efectos del mencionado Decreto 194/2010 y, con relación a los APARTAMENTOS TURÍSTICOS, se entiende por:

a) Unidad de alojamiento: La pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo.

b) Establecimiento de apartamentos turísticos: Se considera establecimiento de apartamentos turísticos sometido a las disposiciones del presente Decreto, el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9 Decreto 194/2010, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.

c) Grupo: Cada una de las divisiones en las que se clasifican los establecimientos de apartamentos turísticos.

d) Categoría: El nivel del establecimiento de apartamentos turísticos dentro del grupo al que pertenezcan.

e) Modalidad: La clasificación de un establecimiento de apartamentos turísticos, en función de su localización, en alguno de los destinos turísticos genéricos siguientes: playa, ciudad, rural y carretera.

f) Especialidad: La clasificación voluntaria de un establecimiento de apartamentos turísticos en función de sus peculiaridades arquitectónicas, de las características de los servicios prestados o de la demanda principal a la que esté orientado.

Las unidades de alojamiento que integran el establecimiento podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos.

Unidad de explotación.

-Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular.

-En los supuestos de separación entre propiedad y explotación y cuando la propiedad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias un título jurídico que la habilite para la explotación de las unidades de alojamiento que componen el establecimiento.

En el caso de establecimientos de apartamentos turísticos pertenecientes al grupo edificios/complejos, la entidad explotadora deberá acreditar, mediante certificación del Registro de la Propiedad, que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades registrales, cualquiera que sea su propietario, quedan afectos a uso en régimen locativo de apartamento turístico, conforme al régimen y condiciones de uso que les resulten aplicables.

-La afectación de la unidad de alojamiento a un uso NO permitido por la legislación aplicable supondrá, con independencia de lo establecido en el apartado anterior, la aplicación de los procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística y sancionador de conformidad con lo dispuesto en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

-La empresa explotadora habrá de asumir, continuadamente, la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento de que se trate.

Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación.

Competencias.

-Corresponde a la Consejería de Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local  el ejercicio de las competencias atribuidas a la Administración de la Junta de Andalucía en relación con la prestación del servicio de alojamiento en establecimientos de apartamentos turísticos, y en particular:

a) La inscripción de oficio de los establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía. RTA

b) El ejercicio de las potestades de inspección y sancionadora en materia turística, sin perjuicio de las que correspondan a otros órganos y Administraciones.

Corresponde a los Ayuntamientos comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable que en cada caso corresponda, al tramitar las licencias municipales y otros actos de control preventivo que afecten a los establecimientos de apartamentos turísticos ubicados en su término municipal, y en particular:

a) La comprobación del cumplimiento de todas las obligaciones establecidas en las disposiciones vigentes que regulan las materias contempladas en el artículo 2, en la Sección 4.ª del Capítulo II, en el Capítulo IV y en los Anexos I y II  Decreto 194/2010.

b) La vigilancia sobre el mantenimiento del uso turístico de los establecimientos de apartamentos turísticos conforme a la licencia municipal concedida, sancionando la utilización de sus unidades de alojamiento para un uso residencial, en edificios en los que este último uso no estuviera permitido por el planeamiento urbanístico en vigor, conforme a lo previsto en el artículo 222 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. LOUA

REQUISITOS PARA VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS: VFT

Aquellos dueños o propietarios que desee destinar su vivienda para alquiler turístico en Andalucía, VFT  deben,  en primer lugar, comprobar que reúne los requisitos exigidos en el Decreto 28/2016,  a saber:

-que la vivienda tenga licencia de ocupación  y cumplir, en todo momento, con las condiciones técnicas y de calidad exigibles,

-que las habitaciones tengan ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de las ventanas,

refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.

OJO: Un ventilador, NO se considera elemento fijo de refrigeración.Para la Junta de Andalucía, los ventiladores son considerados como un sistema de ventilación o renovación de aire y, por lo tanto, NO permiten mantener la refrigeración de una estancia a una temperatura constante que seleccione la persona usuaria.

estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

botiquín de primeros auxilios.

-disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

-todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

´-facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

-Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

Informar, a las personas usuarias, de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Una vez comprobado que se cumplen dichos requisitos, podrá presentarse la declaración responsable en el Registro de Turismo.RTA

Registro de Turismo de Andalucia.

En el momento de la presentación, la Consejería de Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local  da un número de Registro de entrada CTC y posteriormente, una vez que se proceda a la inscripción de la vivienda le dará un número VFT/PROVINCIA/0000 que es el número identificativo de la vivienda, el que debe figurar en la publicidad, en el parte de viajeros o en las facturas que expida.

OJO: Desde el momento en que se presente la declaración responsable,  se puede empezar a comercializar la vivienda en portales de Internet.

En caso de ejercer la actividad, sin haber presentado esta declaración responsable, se considerará tu vivienda como clandestina.

Serán sancionadas con multa de 2.001 a 18.000 €, la realización o prestación clandestina de un servicio turístico.

 FORMALIZACION DEL CONTRATO Y ACCESO A LA VIVIENDA. VFT

-A toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

Las personas usuarias, para hacer uso de la vivienda, deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros-registro; y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.

OJO:La copia del documento mencionado, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, deberá conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante 1 año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.

La persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas libremente hayan pactado.

MUY IMPORTANTE: Si NO se hubiera convenido nada, con respecto al momento de la entrega y terminación del periodo, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo. En caso de que la persona propietaria o explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, éstos deberán concertar previamente la entrega de llaves.

En el momento de entrega de la vivienda con fines turísticos, VFT, a la persona usuaria se le informará sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos que lo requieran. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.

PRECIO Y RESERVA PARA VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS: VFT

El precio ofertado será por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.

Los precios de los servicios turísticos son libres.

Las tarifas de precios, que estarán siempre a disposición de las personas usuarias, serán expuestas en lugar visible de los establecimientos turísticos.

Las tarifas de precios, así como las facturas correspondientes a los servicios turísticos efectivamente prestados o contratados, deberán estar desglosadas por conceptos y redactadas, al menos, en castellano.

Los precios de todos los servicios que se oferten deberán ser finales y completos, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan a la persona usuaria.

En todo caso, estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje.

La persona o entidad explotadora de la vivienda estará obligada a entregar justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados.

 OJO:Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

MUCHA VISTA:Cuando no se haya pactado expresamente entre las partes los términos previstos en el párrafo anterior, las personas o entidades explotadoras de las viviendas podrán exigir a las personas usuarias que efectúen una reserva, un anticipo del precio en concepto de señal, que se entiende a cuenta del importe resultante de los servicios reservados hasta un máximo del 30% del total de la estancia.

Igualmente, en caso de producirse cancelación de la reserva por la persona usuaria, la persona o entidad explotadora de la vivienda podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado si la cancelación se efectúa antes de 10 días de la fecha prevista para la ocupación. Si se cancela la reserva con menos de 10 días de la fecha prevista para la ocupación, se podrá retener el importe total del anticipo.

Cuando la cancelación se efectúe por parte de la persona o entidad explotadora, deberá devolver el anticipo efectuado por la persona usuaria y si la reserva se cancela con menos de 10 días de antelación además deberá indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada.

De producirse una cancelación de la reserva, tanto por parte de persona usuaria como por parte de la persona o entidad explotadora, por motivos de fuerza mayor, debidamente justificada, NO se podrá aplicar penalización alguna.

 Se entenderán motivos de fuerza mayor las circunstancias ajenas a quien las invoca, anormales e imprevisibles cuyas consecuencias no habrían podido evitarse, a pesar de haber actuado con la diligencia debida.

TIPOS DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS: VFT

Las viviendas con fines turísticos,VFT, podrán ser:

a) Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad.

b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

CAPACIDAD DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS: VFT

La capacidad máxima, vendrá limitada por lo dispuesto en la licencia de ocupación.

OJO:En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a 15 plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las 6 plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de 4 plazas por habitación.

CONCLUSIÓN:

Actualmente, hay unas 50.800 VFT, viviendas con fines turísticos en Andalucía,  de las cuales, más de 30.000 se encuentran en la provincia de Málaga. En lo que se refiere a Málaga capital, hay que señalar que últimamente bastantes  titulares de viviendas con fines turísticos, VFT, están procediendo a darlas de baja,  ello puede venir motivado por la inclusión del alquiler vacacional como actividad económica en la Ordenanza de recogida de basura o bien, por la subida del precio del alquiler de la vivienda por larga temporada y la fuerte demanda existente. No olvidemos que el alquiler  de viviendas con fines turísticos,VFT, aunque pudiera resultar más beneficioso y lucrativo, impone al titular una serie de obligaciones que a veces pueden resultar tediosas tales como la recepción y registro de viajeros, la comunicación de los datos  a la policía, la limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes, etc.

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Traducir »