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¿Còmo saber si mi piso es barato o caro?

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Valor de mi piso o casa: ¿ Cómo lo calculo?

¿Quieres saber el precio de tu vivienda?

Normalmente, cuando  se nos pasa  por la cabeza la idea de comprar o de alquiler  una vivienda,  casi siempre  nos preguntamos: ¿Cuándo comprar una casa, piso, apartamento o chalet?. ¿Es,ahora, el mejor momento  de comprar una vivienda?. ¿Cual es el precio de la vivienda?

Si después de darle al coco muchas vueltas optamos por la afirmativa y decidimos que sí, las dudas nos invaden y llegan al máximo  nivel de incertidumbre cuando ya hemos visto (primero) y visitado ( segundo)  la propiedad que queremos, alquilar o comprar. Entonces llega la pregunta del millón.  Precio: ¿es una casa, ático, chalet o piso barato?, ¿es una vivienda cara?, ¿cómo lo calculo?.

No cambia nada si somos el  dueño-propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino. Asì son las cosas y, nos guste o no, toda la gente ( al fin y al cabo) o no tiene claro o duda sobre cuál es el precio adecuado de una vivienda en venta o en alquiler.

Ojo:  no siempre resulta sencillo identificar pisos baratos.Para ver valor fincas, certificado AFO.

Calcular precio vivienda: ¿Cómo saber el valor -real o de mercado- de una vivienda?, ¿cuánto vale mi casa? o ¿cómo comprar un piso?

Sabido es que invertir con la idea de alquilar una vivienda no es tan sencillo como parece.

Que no cunda el pánico. Tranquilidad y calma. Indice de Precios de Vivienda (IPV)

INPROAL inmobiliaria te ayuda y pone a tu disposición una fórmula y una tabla para que podáis  saber y calcular (de forma aproximada) cual  debería ser el precio real y de mercado de una concreta vivienda.  Además, después,  y para saber cuanto vale vuestro piso (o la casa que os interese comprar/alquilar) y conseguir pisos baratos, os explicamos cómo  realizar pequeños ajustes, al alza o a la baja, sobre la norma general. Todo ello, en función  de las condiciones concretas y características particulares de cada casa.

Con cada uno de estos caminos, estimado lector, podrás tener un  método objetivo para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda, conocer el precio REAL de un piso, casa, chalet o apartamento. También conseguiremos identificar pisos baratos y caros.

El meollo de la cuestión se llama PER.(en inglés, Price Earnings Ratio=Relación Precio Beneficio).

Por regla general, casi siempre, los precios de alquiler y venta  tienen una estrecha relación, NO van separados sino unidos; y varían por el paso del tiempo. Resultando posible su cálculo.

El PER  se suele usar bastante en el mundo bursátil, si bien en el particular mercado inmobiliario, se denomina índice PER al que concreta el número de años que tardamos en recuperar la inversión efectuada en la compra de una vivienda, mediante su alquiler anualizado.

{\mbox{PER de la vivienda}}='{\frac' {{\mbox{Precio de adquisición de la vivienda}}}{{\mbox{Alquiler anual}}}}

A) Rentabilidad BRUTA por alquiler.

—->>Porcentaje que resulta de dividir, la cantidad anual que se obtiene por una vivienda en alquiler, entre su precio de venta.

 Ejemplo clarito:  vivienda en alquiler por 6.000 euros al año (500 euros-mes) y con un precio-venta de 130.000 €, decimos que ofrece una rentabilidad bruta del 4,61% de acuerdo con el siguiente cálculo:

(12.000/240.000) x 100 = 4,61%

Aviso a navegantes: hablamos de rentabilidad bruta y no rentabilidad neta, porque es la ratio utilizada para este cálculo,conforme con las directrices del Banco de España. (BdE). Si queréis calcular y saber la rentabilidad neta hay que restar de los ingresos los gastos que se tengan.

Si hablamos de una inversión sin hipoteca, debemos tener presente el beneficio neto que genera el alquiler (diferencia entre ingresos y gastos), multiplicarlos por 12 (meses del año), y dividirlo entre el precio de compra del inmueble, y multiplicado por 100

 Ejemplo clarito:  piso adquirido por 200.000 €. Si la renta es de 1.000€ al mes y los gastos mensuales resultan ser 100 €, los beneficios netos serán 900€, es decir, 10.800€/año. Si dividimos estos 10.800 € entre los 200.000 €  que costó el piso y se multiplica el resultado por 100, se obtendrá una rentabilidad neta del 5,4%.

B)El PER.

Si hacemos la operación inversa, es decir, dividir el precio de venta de la vivienda entre el precio de alquiler,  nos saldrá lo que  se llama  técnicamente indice PER . Ya lo hemos visto antes como se calcula.

Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta; o al número de años que tardaría en pagarse el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones del mercado actuales. Es, por otra parte, un ratio universalmente aceptado para valorar activos como por ejemplo sociedades, empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda ( compra por 130.000 €) sería 21,66 veces y el cálculo mediante el que llegamos  a ese dato:

(130.000 / 6.000) = 21,66 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta.

Conforme con lo explicado en las anteriores líneas, si tuviésemos dos de las tres cifras o parámetros indicados (precio-venta, precio -alquiler o PER), podríamos calcular la tercera.

 Como ya disponemos  del dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España, (nos lo da  el Banco de España  actualizado trimestralmente)sólo nos queda por conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder, de esta forma, calcular una aproximación de la otra variable.

Así las cosas y, según el último informe del Banco de España , la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España -al cierre del primer trimestre de 2019- es del 3,9%. Dicho de otro modo, esto equivale a decir que el PER  es 25,6 años; o casi 308 meses.

Concluyendo; si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 308 meses para obtener un precio de venta aproximado y adecuado.

 Ejemplo clarito: si alquilamos por 1.200 € al mes y, multiplicamos ese precio de alquiler mensual, por 308 meses observamos que el precio de venta debería estar en torno  a los 369.600 € en las circunstancias actuales.

De la misma forma, si tenemos una vivienda que podría venderse por 185.000 €, sería suficiente con dividir entre 308 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 600 €/mes.

Con estos ratios indicados y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un parámetro que cambia con el tiempo y es bueno y recomendable consultarlo, ya se puede confeccionar una tabla en la que se relacionen 2 parámetros, a saber, el precio de alquiler con el precio de venta actual.

OJO: importante es saber que el PER o la rentabilidad bruta cambian en el tiempo, en su consecuencia es deseable   actualizar el cálculo de este ratio para optimizar los cálculos y que no queden obsoletos.

En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER ha sido muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir.

Equivalencias entre el precio de alquiler y el de compra con el PER medio en España. 
Precio alquilerPrecio compra
300 €92.400 €
400 €123.200 €
500 €154.000 €
600 €184.800 €
700 €215.600 €
800 €246.400 €
900 €277.200 €
1.000 €308.000 €
1.100 €338.800 €
1.200 €369.600 €
1.300 €400.400 €
1.400 €431.200 €
1.500 €462.000 €
1.600 €492.800 €
1.700 €523.600 €
1.800 €554.400 €
1.900 €585.200 €
2.000 €616.000 €
2.100 €646.800 €
2.200 €677.600 €
2.300 €708.400 €
2.400 €739.200 €
2.500 €770.000 €
2.600 €800.800 €
2.700 €831.600 €
2.800 €862.400 €
2.900 €893.200 €
3.000 €924.000

 

MUCHO OJO: los anteriores ratios  se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad bruta del 3,9% del primer trimestre de 2019 (PER 25,6 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 308 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

 Otro PRACTICO ejemplo de aplicación de esta tabla:  Nos encontramos ante una vivienda o zona concreta en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando.

Ejemplo clarito: nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 € y la misma en alquiler por 1.000 €/mes (12.000 €/año), ¿compramos o alquilamos? Lo primero que tenemos que hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y resulta que es 33 veces.

Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 25,6 veces. Dicho de otro modo, con los números en la mano, esta vivienda es cara para comprar y  mejor sería vivir en ella de alquiler.

CONCEJO INPROAL inmobiliaria: cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (25,6 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea,  mejor será alquilarla.

Calcular si mi vivienda está cara o barata.

La  anterior tabla nos sirve como útil herramienta de aproximación  de precios de venta y alquiler, sin embargo más tarde es bueno sacar punta al lápiz y conviene afinar porque, obviamente, NO todos los mercados ni todas las viviendas son iguales.

Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación.

Regla general: PER más ALTO, en las provincias españolas con más demanda. Y a la inversa, menos demanda PER  mas bajo. Por ejemplo PER de San Sebastián;  25,4 años. PER Santa Cruz de Tenerife: 16,7 años. Datos BdE, abril/2019.

2) Localización.

Dentro de una misma ciudad,barrio, distrito o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto.

3) Las mejores casas, pisos, apartamentos, áticos y chalets suelen tener un PER más alto.

Conforme con lo razonado y explicado en  líneas anteriores, ya tenéis claro que por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener, evidentemente, un PER más bajo.

Todos estos parámetros, ratios y datos, nos llevan a la objetiva conclusión de que en las mejores casas -muchas veces- es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. Y tanto es así que hay algunas personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de un barrio o ciudad, pero que NO podría comprar el piso en el que viven de alquiler.

 

 

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¿CÓMO CALCULAR SI MI PISO ES CARO O BARATO?
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