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comunidad de bienes ¿Qúe es y cómo funciona?

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COMUNIDAD DE BIENES

Comunidad de Bienes ¿Qúe es y cómo funciona?

INTRODUCCION.

En este breve artículo, estima lector, se pretende examinar cuáles son las principales facultades de los comuneros durante la vigencia de la comunidad de bienes, teniendo en cuenta que la mayoría de preceptos legales que se van a citar son de derecho dispositivo, en última instancia SERÁ la voluntad de los comuneros la que determinará el funcionamiento de la comunidad. Normativa legal recogida en el código civil.

Existe legalmente comunidad de bienes, cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas, ex art. 392 C.C. Asi pues, la copropiedad o el condominio, es la comunidad referida al derecho de propiedad.

Dicho de otro modo más claro, cuando el derecho de propiedad se atribuye conjuntamente a varias personas.

USO COSA O DERECHO COMUN.

Cada copropietario DISPONE LEGALMENTE, ex art. 394 CC, de una facultad individual de usar las cosas comunes, estableciendo, así, como regla general, un uso solidario, que no se halla en función de la cuota de cada uno de ellos, pero con 3 límites: A) que disponga de ella conforme a su destino. B) de manera que NO perjudique el interés de la comunidad. C) NI impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Por lo que, cualquiera de los con-dueños, puede comparecer en juicio sobre asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, tanto como para ejercitarlos como para defenderlos. Siendo perfectamente viable, por ejemplo, el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento.

Caso real: una sociedad que ha comprado parte de las cuotas de la propiedad de una finca NO puede, sin el consentimiento de los demás copropietarios, ejecutar en el subsuelo trabajos para la construcción de una galería minera. Se acudió al juzgado y éste ordenó la inmediata suspensión de la obra de instalación de cintas de transporte de mineral. Por lo tanto, cuando hay copropiedad, existe coposesión, de acuerdo con el art. 445 CC, por lo que ambos copropietarios poseen el todo, a no ser que hayan pactado utilidades distintas y, por lo tanto, la posesión individual de las partes de la misma cosa.

El art. 394 CC es de carácter dispositivo y puede ser modificado por los partícipes a través de los acuerdos a que lleguen por el sistema de mayoría de cuotas previsto en el art. 398 CC. Los comuneros pueden, así, acordar un uso sucesivo del bien conforme a criterios de carácter temporal (por ejemplo, respecto del uso de una piscina o pista de tenis) o pueden, por el contrario, seguir un criterio de reparto espacial (por ejemplo, en un edificio se atribuye el uso de ciertas plantas o habitaciones a cada uno de ellos).

Ojo: El acuerdo será necesario en el caso de una vivienda que pertenezca a 2 comuneros, pues, en este supuesto, se trata de un bien que no permite el uso simultáneo por parte de sus respectivas familias, por ser ello imposible o, al menos, muy incómodo.

En defecto de acuerdo, será el juez quien deba determinar los criterios de uso de la vivienda, incluso provisionalmente, en tanto se procede a la venta de la vivienda.

Los comuneros pueden, también, decidir arrendar la casa a un tercero, ya que se trata de un acto de administración ordinaria, que puede ser adoptado por el sistema de mayorías. Sin embargo, el arrendamiento en favor de uno de los comuneros (especialmente, si es el mayoritario) puede constituir un abuso de derecho.

GATOS DE CONSERVACION

Los gastos de conservación necesarios para evitar la pérdida o deterioro del bien, son cargas de la comunidad, por lo que han de ser satisfechos por todos los partícipes (art. 393 CC). No obstante, si son pagados por uno de los comuneros en su integridad, éste tiene acción para exigir su reintegro a los demás. En proporción a sus respectivas cuotas (art. 395.I CC).

Ojo. Caso real: Se considera un acto de conservación el pago, para levantar una hipoteca anterior a la adquisición de la finca por los comuneros, tras ser requeridos éstos por el acreedor hipotecario; en consecuencia, se reconoce al partícipe que pagó el derecho a exigir de los demás su parte proporcional.

El art. 395.II CC afirma que sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. El precepto admite, pues, que quien no quiera contribuir a los gastos de conservación se pueda liberar de esta carga, renunciado a su cuota en la comunidad, la cual acrecerá a los demás. Lógico.Ahora bien, que dicha renuncia NO puede perjudicar a tercero.

ACTOS DE ADMINISTRACION.

Los actos de administración han de ser adoptados por acuerdo de los partícipes, que representen la mayoría de cuotas de la comunidad. Así se deduce del art. 398.I CC, que, resultando ser un precepto de Derecho dispositivo, cabe establecer un sistema de adopción de acuerdos distinto. Por ejemplo, se podría válidamente pactar que sea necesario el voto favorable de partícipes, que representen 2/3 de las cuotas o, incluso, exigirse la unanimidad; es también posible acordar un sistema de administración unipersonal.

Se considera, pues, como actos de administración todos aquellos que se refieren al disfrute de la cosa, sin alterar su sustancia. En particular, la celebración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, salvo que sea de larga duración, así como la resolución del mismo; la decisión de desalojar a uno de los comuneros que se hallaba en el uso exclusivo de la finca o el cambio del uso del edificio, decidiendo la mayoría que deje de estar dedicado al ejercicio de la docencia.

Ni el art. 398 del C. C, habla de la necesidad de junta comunitaria alguna, para tomar los acuerdos que afecten a la administración y mejor disfrute de la cosa común, ni es razonable tal exigencia cuando la voluntad de la mayoría de los partícipes, (que,  a la sazón, es la expresión utilizada por el texto legal) se revela inequívocamente en determinado sentido.

Es posible que pueda lograrse un acuerdo de la mayoría de los partícipes o que el acuerdo mayoritario sea “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común”, en cuyo caso, habrá que acudir al Juez para que provea lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador” (art. 398.II CC).

Caso real: El juzgado consideró gravemente perjudicial para los intereses comunitarios la celebración de un contrato de arrendamiento de larga duración sobre una planta baja, habiéndose pactado una renta que equivalía a una cuarta parte del importe del alquiler en el mercado, así como la inclusión de una prórroga forzosa a favor del arrendatario. La imposibilidad de lograr la mayoría puede deberse al empate en la votación, cuando hay dos comuneros con partes iguales o cuando el comunero mayoritario se niegue a adoptar cualquier tipo de acuerdo para la administración de la cosa común, impidiendo, así, el funcionamiento de la comunidad.

ALTERACIONES.

A diferencia de lo que sucede respecto de los actos de administración, para realizar alteraciones en la cosa común, se requiere la unanimidad o acuerdo de todos los partícipes. El consentimiento puede ser tácito, deduciéndose, por ejemplo, de la no oposición a obras, que supongan una alteración de la cosa común, sufragadas por uno sólo de los partícipes, hechas a la vista y sin oposición de los demás.

Caso real: Las obras realizadas por un comunero en el pajar y cochera común habían supuesto un acto de alteración de los mismos, por lo que debieran haber sido autorizadas por todos los partícipes. Sin embargo, como dichas obras habían sido ejecutadas “a vista, ciencia y paciencia” de los demás, se reconoce al comunero que las había realizado el derecho a percibir un 20% adicional sobre el precio de venta de los inmuebles.

Por alteración hay que entender, tanto la física, como la jurídica. La alteración física es una modificación permanente que afecta a la sustancia o a la forma de la cosa, por ejemplo, instalar motor y tuberías en un pozo-noria, la corta o tala de la totalidad del arbolado de la finca, la realización de obras que alteran la configuración y estructura de un local; o un cambio del destino de la finca, como convertir una de secano en regadío. La alteración jurídica es un acto de disposición sobre la cosa común, consistente en la enajenación de la misma o en la constitución de un derecho real sobre ella, por ejemplo, un usufructo o una hipoteca.

A estos actos de alteración hay que asimilar, también, la celebración de un arrendamiento, rústico o urbano, de larga duración, que se considera un acto de administración extraordinaria; así mismo, la resolución del contrato de compraventa de la cosa común o el ejercicio de un derecho de retracto.

VENTA COSA COMUN.

La venta de cosa común realizada por uno solo de los comuneros es, estructuralmente, un contrato válido, que produce entre las partes que lo celebran sus efectos obligacionales típicos; y ello, sin perjuicio de que, obviamente, el comunero no pueda transmitir al comprador las cuotas de las que no es titular y sobre las que, en consecuencia, carece de poder de disposición, lo que afecta, exclusivamente, a la eficacia de la transmisión de dichas cuotas, pero no a la de la que le pertenece.Caso real: la venta por un comunero de una cuota mayor de la que le corresponde debe ser tratada como un caso de enajenación de cosa ajena por lo que se refiere al exceso, con la consecuencia de que el contrato es justo título, que sirve para la usucapión.

ACCIONES LEGALES.

Ejercicio de acciones legales. Cada comunero pueda actuar en beneficio de la comunidad, bien ejercitando acciones, bien oponiendo excepciones, pero siempre que no exista oposición judicial de los demás comuneros, por lo que no se requiere un litisconsorcio activo necesario. La legitimación activa del comunero se determinará por su fundamento en el derecho material y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor.

Caso real: El juzgado negó legitimación para ejercitar la acción de nulidad de contrato de apertura de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria a 6 comuneros de un total de 100, por considerar que no habían actuado en beneficio del resto de comuneros.

Caso real: el juzgado denegó, también, legitimación activa al comunero, porque solicitó una indemnización de daños y perjuicios, no en beneficio de la comunidad, sino para sí exclusivamente.

Ojo:La sentencia que dicte el juzgado, beneficia a todos los comuneros, en lo que les sea favorable, pero no les perjudica en lo que no lo sea. Se admite que un comunero pueda, en beneficio de los demás, resolver el contrato de arrendamiento urbano pero no, en cambio, resolver el contrato de compraventa de la cosa común, por asimilar dicha actuación a un acto de disposición, que requiere actuación conjunta de todos los partícipes. Por el contrario, en el que caso de que la demanda se dirija contra la comunidad, deberán ser demandados todos los comuneros, dándose una situación de litisconsorcio pasivo necesario

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