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Las 8 cosas olvidadas cuando alquilamos un piso

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Las  8 cosas que NO sabemos  cuando alquilamos un piso o una casa.

pareja enfadada firma contrato

!!!!DIOS MIO, NO NOS HAN DICHO NADA.¡¡¡¡

Pocas son las veces que ANTES de firmar un contrato de  alquiler de vivienda se nos dice o se nos explican aspectos tan importantes como a los  que, seguidamente, me voy a referir.

La razón de ser de este post, estimado lector, no es otra que arrojar luz donde casi siempre no se tiene ni idea de temas muy importantes en un contrato de arrendamiento de vivienda. Pues, desgraciadamente, con bastante frecuencia, ni si quiera en los contratos se mencionan.

Sin más demoras, ni retrasos vamos al tajo.

1.-  Enajenación (venta) de  vivienda alquilada:

¿Te pueden echar de un piso o casa de alquiler por venta?

  El adquirente (puede ser por ejemplo, un posible comprador) de una vivienda arrendada quedará subrogado (misma e idéntica posición) en los derechos y obligaciones del  propietario-arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, (o 7 años si fuese persona jurídica) aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

  Si la duración pactada del contrato de alquiler fuera superior a 5 años, (o superior a 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica) el adquirente comprador, quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, (o 7 años si es persona jurídica) debiendo el enajenante indemnizar al  inquilino-arrendatario con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado (de 5 años, o 7 años), reste por cumplir.

  Cuando las partes hayan estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el alquiler, el comprador sólo deberá soportar el contrato durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, (o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica).

2.-Divorcio  del  inquilino:

Contrato de alquiler y separación o divorcio.

  En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del  inquilino-arrendatario, el cónyuge NO arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al que reste por cumplir del contrato de alquiler, pasará a ser el titular del contrato.

 La voluntad del cónyuge, de continuar en el uso de la vivienda, deberá ser comunicada al  propietario-arrendador en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o, de la parte de la misma, que afecte al uso de la vivienda alquilada.

3.-Muerte del  inquilino:

¿Qué pasa si muere el inquilino.?

A)En caso de muerte del  inquilino-arrendatario, podrán subrogarse en el contrato de alquiler:

a) El cónyuge del  inquilino-arrendatario que, al tiempo del fallecimiento, conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el  inquilino-arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del  inquilino-arrendatario que, en el momento de su fallecimiento, estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes.

d) Los ascendientes ( padres, abuelos, bisabuelos) del  inquilino-arrendatario que hubieran convivido, habitualmente con él, durante los 2 años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del  inquilino-arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% , siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral (tío, tía; sobrino ,sobrina) con el  inquilino-arrendatario y, hayan convivido con éste, durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del  inquilino-arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

B)Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en líneas anteriores, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes (hijos,nietos,bisnietos,tataranietos). Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado y, entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

C) El arrendamiento se extinguirá si, en el plazo de 3 meses desde la muerte del inquilino-arrendatario, el propietario-arrendador NO recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al inquilino-arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses.

Si el arrendador recibiera, en tiempo y forma, varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

D) En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años, (o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica) las partes podrán pactar que NO haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando èste tenga lugar transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento, (o los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica) o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, (o a los 7 años si el arrendador fuese persona jurídica).

 En todo caso, NO podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho, conforme lo expuesto, se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

4.-Conservación de la vivienda alquilada:

Inhabitabilidad y mantenimiento vivienda arrendada.

  El  propietario está LEGALMENTE obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al  inquilino-arrendatario. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa NO imputable al  propietario-arrendador.

   Cuando la ejecución de una obra de conservación NO pueda -razonablemente- diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el  inquilino-arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

  Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta, en proporción a la parte de la vivienda de la que el  inquilino-arrendatario se vea privado.

 Como es y resulta de todo punto lógico, el  inquilino-arrendatario deberá poner en conocimiento del  propietario-arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones  a  que nos hemos referido en líneas precedentes, a cuyos solos efectos deberá facilitar al  propietario-arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que él designe, del estado de la vivienda. En todo momento y, previa comunicación al propietario-arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir -de inmediato- su importe al  propietario-arrendador.

   OJO Y ATENCIÓN: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste, por el uso ordinario de la vivienda alquilada, serán de cargo del   inquilino-arrendatario. A título de ejemplos: grifos y cisternas  que gotean y pierden agua, averías en el termo, mal funcionamiento de electrodomésticos, problemas con la instalación eléctrica, inodoro atascado

Confeccionar un inventario detallado puede ser una buena idea. O realizar fotos con el móvil.

En su consecuencia, es MUY importante conocer de forma clara en qué situación concreta se encuentran los electrodomésticos, enseres, útiles y utensilios y aparatos de la vivienda o propiedad alquilada ( grifos, caldera, frigorífico, horno, calefacción, aire acondicionado etc).

Si ANTES de firmar el contrato de alquiler de vivienda se pide al arrendador o casero la información oprtuna del año de compra o de puesta en funcionamiento de los electrodomésticos, así como los partes técnicos existentes de mantenimiento de las instalaciones, podremos estimar su durabilidad, evitando que surjan discrepancias futuras.En otras palabras, ponernos en modo manitas o bricolaje profesional, para observar  el concreto estado interior de cajones, ventanas , puertas, etc.

 

5.- Gastos generales y de servicios individuales:

Lo que paga el casero y lo que paga el inquilino.

  Las partes, PODRÁN PACTAR que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que NO sean susceptibles de individualizan y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del inquilino-arrendatario. Ahora bien, en edificios en régimen de propiedad horizontal,es decir, existe comunidad de propietarios, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. 

 Por otro lado, en edificios que NO se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

  Para su validez legal, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.  OJO, el pacto que se refiera a tributos, no afectará a la Administración.

  Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del propietario-arrendador, cuando éste sea persona jurídica, esto es, empresa o sociedad.

  Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, (o durante los / primeros años si el arrendador fuese persona jurídica) la suma que el  inquilino-arrendatario haya de abonar por el concepto a que nos hemos referido  en las líneas precedentes, con excepción de los tributos, SOLO podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente. Y, NUNCA, en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.

 Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del inquilino-arrendatario. Consumo de electricidad, agua, gas etc

  El contrato de arrendamiento de vivienda que se firme, deberá (si o si)  reflejar y concretar quién asumirá los suministros básicos  mencionados.  Si bien, a la hora de la verdad y en casi un 50% de los casos, pocos  son los que toman la precaución de revisar, con anterioridad a la firma del contrato, los importes reales de estos servicios: ya que, habitualmente, sólo se facilita una cifra aproximada. Ojo con este aspecto.

Revisar, en su consecuencia, estas facturas nos indicarán si la potencia de luz contratada es insuficiente para el numero de aparatos que se suele conectar al mismo tiempo en nuestras tareas cotidianas y domésticas; o si por contra, el tipo de contrato de la compañía eléctrica, gas o agua no es el apto e idóneo para nuestros horarios de uso. Por  todo ello,  nos resultará  de gran utilidad analizar con lupa estos parámetros de consumo, no sólo para tener la previsión del coste global,  sino también para poder ajustarlos a nuestras necesidades, su fuere oportuno.Comprobar, pues, el consumo de luz, agua y gas.

6.-Obras de mejora por el propietario: 

Indemnización por obras en piso de alquiler.

  El inquilino estará obligado a soportar la realización por el propietario de obras de mejora (es decir, aquéllas que sin ser necesarias, sin embargo, aumentan el valor de la vivienda) cuya ejecución NO pueda -razonablemente- diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El  propietario que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al  inquilino, al menos con 3 meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de 1 mes desde dicha notificación, el  inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El  inquilino que soporte las obras indicadas, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

7.-Obras del inquilino-arrendatario:

 Autorización obras inquilino.

  El  inquilino NO podrá realizar, sin el consentimiento del  propietario, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios siguientes:  trasteros,  plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca arrendada. En ningún caso, el  inquilino podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Sin perjuicio y con independencia de la facultad de resolver (dicho de forma fácil, romper) el contrato, el  propietario que NO haya autorizado la realización de las obras de referencia podrá exigir, al concluir el contrato, que el  inquilino reponga las cosas al estado anterior; o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo que se ha expuesto en líneas precedentes, el inquilino ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el  propietario podrá exigir (de inmediato) del  inquilino la reposición de las cosas al estado anterior.

8.-Derecho de adquisición preferente, arrendamientos urbanos:

  En caso de venta de la vivienda alquilada, tendrá el  inquilino derecho de adquisición preferente sobre la misma, conforme las condiciones siguientes. Notificación al arrendatario de la intención de venta de la vivienda arrendada.

A) El  inquilino podrá ejercitar un derecho de tanteo  (es decir, facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a enajenar a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero daría por ella) sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación indicada,  caducarán a  180 días naturales siguientes a la misma.OJO:En el cómputo civil de los plazos, NO se excluyen los días inhábiles.

B)  En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el  inquilino ejercitar el derecho de retracto (o sea,facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que haya sido enajenada a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero dio por ella)  con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando NO se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

C) El derecho de tanteo o retracto del  inquilino tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

D) Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida NO estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

E) Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el  inquilino ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

F) No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble; ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el inquilino tendrá los derechos de tanteo y retracto antes referidos.

G) No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente.En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el  inquilino deberá comunicar al  propietario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

 

 

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