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Prestamos hipotecarios. Guia y Consejos practicos.

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Guía y consejos prácticos: Prestamos y créditos hipotecarios.

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 Los préstamos y los créditos hipotecarios.

 Introducción:

Sin duda alguna, uno de los pasos más importantes  y una de las operaciones económicas con más repercusión en nuestra vida sea  comprar una vivienda.  Hablamos, nada mas y nada menos, de nuestro futuro hogar familiar. La comparativa presamos hipotecarios resulta ser buena y ver un simulador de  prestamos hipotecarios, mejor. Sin olvidarnos de las ofertas prestamos hipotecarios.

Llevar a buen puerto esa compra que (casi seguro) será de elevado importe, para el común de los mortales supone pedir un préstamo hipotecario o un crédito, que normalmente estará garantizado con una hipoteca sobre la vivienda que vallamos a adquirir. Prestamos hipotecarios simulador.

Resultando ser, pues, una operación de gran trascendencia, es fundamental que  cuando vallamos a a solicitar un préstamo o un crédito hipotecario tengamos información suficiente para conocer las características básicas de estas operaciones. Tanto para poder comparar ofertas y elegir la más interesante para nuestras necesidades, como para ser conscientes de las obligaciones que estamos asumiendo.

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La gran mayoría de los préstamos y créditos hipotecarios, hoy por hoy en España, se contratan con entidades supervisadas por el Banco de España. En concreto,bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito.

Otros prestamistas, distintos de los mencionados y NO sujetos a la vigilancia del Banco de España, también pueden ofrecernos préstamos o créditos hipotecarios.OJO con éstos últimos.Puede ocurrir, por último, que intervenga un intermediario de crédito, cuya función principal será presentar, proponer o realizar los trabajos preparatorios para la celebración de contratos inmobiliarios entre el prestamista ( quien da el dinero) y el prestatario ( quien recibe el dinero).

En el caso de contratación de préstamos y créditos hipotecarios con entidades de crédito ( repetimos:bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito) la normativa legal sobre protección del cliente financiero  es la siguiente: Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.Y Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

Ahora bien, cuando contratamos con un prestamista que NO es una entidad de crédito, al igual que cuando en la operación interviene un intermediario de crédito, la normativa legal aplicable es  la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y en el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se desarrolla aquella.

Características:

Cuando vamos a contratar  un préstamo hipotecario o crédito de importe elevado, como suele ser  la financiación de nuestra futura vivienda, hay 2 factores básicos a tener muy en cuenta: el precio del dinero que se presta (el tipo de interés) y el plazo de devolución. Los préstamos hipotecarios son, por regla general, préstamos a largo plazo que tienen una garantía especial para la entidad bancaria que lo concede y, por eso mismo, tienen un tipo de interés inferior al de otros tipos de financiación que NO disponen de esta garantía.

Estos préstamos, conforme se ha expuesto, tienen para el prestamista  (entidad que los concede) una garantía adicional a la personal de cualquier otro préstamo:Es decir, la propia vivienda, que se hipoteca a favor de la entidad bancaria (de ahí su nombre de préstamos hipotecarios). En caso de que el cliente-prestatario incumpla sus compromisos contractuales de pago fijados en la escritura pública de préstamo hipotecario, la entidad puede pedir su ejecución —subasta— para recuperar la suma prestada pendiente de devolución, más los intereses no pagados y los intereses de demora y gastos del impago, perdiendo el prestatario la propiedad de su vivienda. No obstante, con ello la deuda no siempre queda saldada.

Finalidad y tipologías:

La finalidad principal del préstamo hipotecario es adquirir  una vivienda.También puede ser financiar su construcción,ampliación o rehabilitación. El inmueble o  la propiedad puede estar destinado a vivienda habitual — regla general— o a segunda residencia. O bien: puede tener uso comercial, como oficinas y locales; adquisición de terrenos, promociones inmobiliarias, etc.
A veces, los préstamos hipotecarios se dan con otras finalidades, como aumentar la disponibilidad de dinero del cliente solicitante con el fin de adquirir bienes de consumo (por ejemplo hacer un viaje al extranjero, comprar una tv nueva, etc) . O bien para reestructurar, en un único préstamo, las deudas vigentes de otros préstamos anteriores.Dicho de otra forma, tenerlos todos juntos.

Para ello, el propietario de la vivienda la ofrecerá en garantía a una entidad para acceder de ese modo a un préstamo, normalmente en mejores condiciones de precio (interés) que las existentes para otros tipos de financiación que no exijan una garantía de este tipo, o bien para reestructurar su deuda global facilitando su liquidación a largo plazo, con lo que las situaciones de dificultad económica transitoria pueden mejorar a corto plazo.En ambos casos, si bien la operación puede parecer atractiva en un primer momento, hay que tener en cuenta otros factores:

A) que se está garantizando la devolución del préstamo con un inmueble que podría perderse en caso de impago.

B) los mayores gastos de formalización de un préstamo hipotecario respecto a los de uno personal.

C) los mayores plazos de los préstamos hipotecarios, que en el caso de ser usados para la financiación de bienes de consumo   podrían superar la vida útil del bien adquirido.

Préstamos y créditos:

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¿Qué un préstamo?: Es un producto bancario que permite al cliente-prestatario recibir una determinada cantidad de dinero (capital o principal del préstamo) de una entidad (el prestamista), con el compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses correspondientes, habitualmente mediante pagos periódicos  cuotas).

¿Qué un crédito?: Es un producto bancario que permite al cliente (llamado técnicamente, acreditad) ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad (acreedora). A medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. El cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y las comisiones bancarias, en los plazos acordados, si bien también puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento. Es usado con frecuencia en las promociones inmobiliarias. Se presentan certificaciones de obra terminada y se abona el dinero. Fácil.

 

 Garantías del prestamista, en el préstamo hipotecario.

La garantía hipotecaria:

Un rasgo fundamental de los préstamos hipotecarios es la garantía específica (adicional a la personal) que se pone a disposición de la entidad prestamista, y que ( normalmente) es el propio inmueble ( la vivienda que compramos). La existencia de la garantía hipotecaria permite que la entidad de crédito ofrezca un amplio plazo o periodo de devolución y un precio determinado (tipo de interés) inferior a otras financiaciones. Ahora bien, hay  una contrapartida.Cual es la posibilidad de que la entidad, en caso de impago, cobre la deuda (toda o parte) mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la garantía hipotecaria.
OJO: durante la vida del préstamo la vivienda hipotecada es, a todos los efectos legales, propiedad del cliente (prestatario), quien podrá venderla, alquilarla o incluso volverla a hipotecar: Siempre y cuando el prestamista no sea perjudicado por alguna de estas operaciones, que en algún caso podrá limitar, pero no prohibir.
De cualquier manera, en la escritura publica notarial, deberá constar el carácter habitual o no de la vivienda, lo que puede tener transcendencia no solamente fiscal, sino también, en caso de impago, a la hora de la ejecución de la garantía hipotecaria.

La responsabilidad universal del deudor y la dación en pago.

De todos modos,  importante es saber que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios la garantía hipotecaria NO  limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda. Con carácter general, si, como consecuencia del impago, se ejecuta la garantía hipotecaria, es decir, la vivienda (véase apartado 2.3) y los fondos obtenidos con la venta de esa garantía no saldan totalmente la deuda, la entidad de crédito podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente de cobro. Ello es así en virtud de lo establecido en el Código Civil, art. 1911. A cuyo tenor literal: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor.OJO. Existen dos supuestos en los que indicado principio, no resulta de aplicación: A) cuando las partes hayan pactado expresamente en la escritura del préstamo la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda, y B) cuando la entidad de crédito acepta, mediante pacto expreso, la denominada dación en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la garantía (la vivienda).

De todas formas, la dación en pago se contempla como una de las medidas —con los condicionantes de cada caso— recogidas en la normativa de protección de deudores hipotecarios sin recursos (Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos).

Además de la responsabilidad patrimonial universal del deudor y de la garantía hipotecaria, en algunas ocasiones las entidades exigen aval.

incluso la garantía personal de avalistas, esto es, otra u otras personas que respondan de la deuda con sus bienes en caso de impago, reforzando aún más la posición acreedora de la entidad bancaria.

Ejecución de la garantía.

Se producirá el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario si concurren, conjuntamente, los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
–>>3 % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
–>> 7 % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 2ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de, al menos, 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

En su consecuencia, conforme con Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario el prestamista NO podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo hasta transcurridos 12 o 15 meses de impago de cuotas mensuales, según estemos en la primera o segunda mitad de la vida del préstamo.

Así, cuando se den determinadas circunstancias recogidas en el contrato —normalmente el impago de las cuotas al menos durante el plazo antes señalado—, la entidad prestamista tratará de recuperar no solo la deuda impagada hasta ese momento, sino también el importe restante del préstamo, mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución judicial establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o el procedimiento de ejecución extrajudicial previsto en la Ley Hipotecaria, art, 129. Con intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial

Si, tras la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, la suma obtenida fuese insuficiente, podrá solicitarse la ejecución por la diferencia que falte contra quienes proceda. No hay que olvidar que, en ese caso, el ejecutado quedará liberado —a modo de quita— si su responsabilidad queda cubierta en determinados porcentajes: si satisface el 65 % de la cantidad que quedaba pendiente en 5 años o bien el 80 % en 10. Además, si la propiedad de la vivienda se transmitiese en 10 años desde la aprobación del remate o su adjudicación, la deuda remanente que debe pagar el ejecutado se reduciría en la mitad de la plusvalía obtenida en la venta, deduciendo los costes acreditados.

Importe del préstamo.

El importe del préstamo —también llamado capital o principal— es el dinero entregado por la entidad bancaria al cliente —en concepto de préstamo hipotecario— y que éste se compromete a devolver, normalmente mediante cuotas periódicas, en el plazo y al tipo de interés pactados.
El importe es, además, una de las variables fundamentales que intervienen en la operación de préstamo hipotecario, junto al plazo y los tipos de interés pactados, ya que son los factores que determinan la cuota de amortización que se va a pagar.
Para determinar cuál sería el importe del préstamo que el prestatario puede obtener, tenemos que ver  varios factores, como  la capacidad de pago del cliente, esto es, la relación entre sus ingresos y sus gastos; el valor de tasación de la vivienda, y el porcentaje de financiación.

La tasación:

El prestamista exigirá ( si o si) que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. En otras palabras: que, una entidad debidamente habilitada para ello, determine cuál es su valor estimado.
Al ser el inmueble (la vivienda, generalmente) la principal garantía de estas operaciones, su situación en el momento de la concesión (construida o por construir, estado de conservación, ubicación, metros construidos etc) influye en su valoración.
El valor de tasación permite estimar el valor estable del inmueble que se desea adquirir ( OJO, que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionará el importe del préstamo.
En cualquier caso, debemos tener presente que la tasación es una estimación de valor de un inmueble (la vivienda) en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario y no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

En España, están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasación, que están supervisadas por el Banco de España y que deben contar con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc.), aplicar procedimientos rigurosos de tasación y actuar con independencia respecto a los procesos de concesión del préstamo.

La normativa de transparencia señala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca.

En cualquier caso, si, una vez realizada la tasación (que habrá pagado el cliente,  aproximadamente sobre 400 €), no se alcanza un acuerdo con esa entidad para la concesión del préstamo, el banco está obligado a entregar el original del informe de tasación (y, al menos, una copia, en caso de que finalmente sí se contrate el préstamo), de modo que pueda aprovecharse, siendo
entregado en cualquier otra entidad con la que se negocie el préstamo a continuación, ya que las tasaciones sobre la vivienda en cuestión realizadas por una tasadora homologada y que no estén caducadas (caducan a los 6 meses desde la emisión del informe de tasación) han de ser admitidas por todas las entidades, sin que, en ese caso, pueda cobrarse por una nueva tasación.

Ahora bien, si el cliente lleva una tasación no caducada a otra entidad, la aceptación del documento de tasación que presente no significa que la entidad tenga que aceptar el valor de tasación que se indique en ese documento, ya que la entidad deberá hacer las comprobaciones adicionales que estime necesarias (sin coste para el cliente) y, a la vista de ello, decidir cuál será el valor de tasación que admite.

OJO:Los gastos de tasación los paga el cliente, así como las copias de escritura del préstamo que solicite.

El banco pagará los gastos de Notaría, el Registro y la gestaría, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El porcentaje de financiación.

En general, este porcentaje se calcula como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.
Normalmente, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual las entidades NO concederán un porcentaje de financiación que supere el 80 % del valor de tasación. Pero el importe del préstamo que esté dispuesta a conceder la entidad no dependerá solo de ese valor, sino también de otros factores (política comercial de concesión de préstamos de la entidad, capacidad financiera del solicitante —véase apartado siguiente—, tipo de inmueble —primera o segunda residencia, por ejemplo—, aportación de avales o garantías adicionales, etc.).

El nivel de ingresos del prestatario.

Sin duda alguna, otro aspecto importante, es la capacidad de pago del solicitante, ya que tanto la entidad como el cliente deben procurar que la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, de modo que una vez pagada la cuota el cliente disponga de un nivel de ingresos suficiente para atender los gastos habituales de la unidad familiar. Se trata, pues, de poder vivir con dignidad.
Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad de crédito tendrá en cuenta, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su historial crediticio —para asegurarse de que no hay situaciones de impago—, junto a su capacidad de generar  recursos.

Para ello, se valorarán, entre otros aspectos: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.

 

 

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